台州三门2007年房地产市场分析--古墓鱼空间

台州三门2007年房地产市场分析 | 2007-4-7 10:36:00

2007年将是我县历年来房地产开发规模最大、开工面积最多的一年，房地产市场供给结构矛盾将得到较大程度缓解，，住房价格涨幅可能进一步回落，房价进一步趋稳，并且稳中略升。现将有关情况分析如下：

一、2006年我县房地产市场基本情况回顾

2006年，我县完成房地产开发投资5.4亿元，开发用地面积10.01万平方米，中盛花苑、新场花苑、东方银座等7个项目动工建设并先后开盘预售，总建筑面积达29.12万平方米。全年竣工建筑面积10.03万平方米，可预（销）售面积16.72万平方米，实际预（销）售面积10.61万平方米，商品住宅均价3680元/平方米。

2006年，我县房地产市场有以下特点：

1、价格回升，销量增加，市场逐步走出低谷。2005年的国家宏观政策使我县房地产市场进入了观望期，当年7-12月份全县商品房销售量仅为164套，面积18111.71m2。而2006年1—6月全县商品房销售量为617套，面积80732m2，特别是5月份紫云山庄创下了单个楼盘月销住宅250套的记录；绿洲高层单身公寓已由上年送装修价3500元/m2上涨到毛坯房3600元/m2，说明我县房地产市场正在逐步走出低谷，下半年销售进度持续看好。

2、新老城区差异凸现，房价差距拉大。随着新城区基础设施完善和人气聚集，房价与老城区差距逐渐拉开，紫云山庄住房销售平均价为3200元/m2，而大湖塘新区的绿洲小区多层住宅为3600元/m2，中盛花苑则达到了4000元/m2。

3、随着新政出台，投机性需求基本消失。随着拆迁市场的规范和拆迁安置力度的加大，“被动型”需求增长放慢，房地产投机因素明显减少，基本上以投资性和改善型为主。

4、居民购房消费行为渐趋理性，更注重小区和住宅的品位和附加值。

5、高层建筑滞销，总价偏高，小户型公寓更受欢迎。

二、2007年房地产开发情况预测及基本特征

椐不完全统计，2007年我县至少有锦绣三门、鼎盛小区、振兴小区、天久花苑等8个项目开工建设，开发面积49.22万平方米，为我县历年来房地产开发规模最大、开工面积最多的一年。其中锦绣三门、鼎盛小区、振兴小区等开发项目均在10万平方米以上。

2007年房地产开发项目有以下基本特征：

1、项目多，规模大，房源足。全年将有10个项目开盘预售，房源充足，

购房者有较多的选择机会，开发商销售压力较大。

2、项目区域分散，地段差异性较大。在2007年开工的项目中，锦绣三门、鼎盛小区座落在大湖塘新区，振兴小区、天久花苑、鼎盛公寓、信杰小区座落在西区，文峰小区座落在老城区文化路，滨海佳苑则座落在沿海工业城。由于项目区域分散，地段差异性较大，既增加了不同区位需求的客户的选择机会，也形成区位差价的进一步拉大。

3、小区品位提高，建设成本增加。今年开发的项目，均实施了《住宅建筑规范》、《住宅性能评定标准》、《绿色建筑评定标准》，更注重项目的社会效益、经济效益和环境效益，在节能、节水、节地、节材等方面执行《住宅建筑规范》的强制性标准，在建筑施工中，采用新工艺、新技术、新材料的成本将有较大幅度的增加。这样，在提高新建住宅小区的整体品位、提高住宅建筑质量的同时，房地产销售价格也势必有所提升，但涨幅不大。

4、团购意向明确，购房对象部分确定。由于我县近年来工业企业发展规模较快，外来专业人才不断增多，一些企业以解决住房作为留住人才的条件，对专业人才实行购房补贴，团体购房。有多个房地产开发项目在开工前即已与相关企业达成团购意向，定向销售占有一定市场份额，从而增强了开发企业的市场信心。

5、小套型住房偏少。今年新开工项目的土地基本上都是在去年“国六条”颁布前取得的，按照当时的土地出让合同和规划设计要求，主力套型面积为120平方米左右，90平方米以下的小套型住房偏少。而从2006年的销售形势看，购房者趋于理性消费，更看好100平方米以下的实用套型住房。

综上所述，2007年将是我县房地产开发高峰年。对需求方而言，无论是区位地段，还是住宅品质、房价定位，都有较大的选择余地，是一个比较难得的购房机会。对房地产开发企业来说，由于项目多、规模大，市场竞争趋于激烈，相对于市场有效需求而言，开发商将面临较大的市场销售压力。因此，各开发企业要根据各自项目的特点，充分挖掘项目的市场“卖点”，认真做好项目销售的策划和组织实施，以确保开发项目投资及早回拢。

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